年终盘点热点事件读懂2020写字楼市场

2020年即将结束，这一年无疑是魔幻特殊的一年。一场疫情牵扯着无数行业的命脉，写字楼市场也在加速洗牌。

58商铺写字楼作为行业观察者，不断记录着商业地产市场的点点滴滴，提供专业资讯和行业解读……本期盘点，我们梳理了2020写字楼市场重要事件，感受行业风云变化，一起回首2020，洞察未来趋势。

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政策&行情

01抗疫关头 全国多地出台新政减免写字楼租金

受疫情影响，“打工人”纷纷停工居家隔离，企业无法正常运转。写字楼市场短期面临较大压力，政府层面先后出台了系列政策对中小微企业进行扶持。
全国多地纷纷从金融信贷、税负减免、稳岗就业等层面推出支持政策，其中国有物业带头为企业减免租金。在落实层面，上海率先出台了企业房租减免的实施细则。深投控、深业集团、亦庄控股、苏州高新等一批国有产业地产开发运营商已经官宣减免政策；同时，中南高科、双创街控股、星河产业集团、嘉捷科技园等不少民营产业地产也宣布了针对入驻企业的租金减免政策。

进入3月，包括碧桂园旗下的5家深圳园区在内，珠三角多个产业园区推出“全年免租”优惠，这些园区主要分布在深圳、东莞、中山等城市，单个园区的租金免除金额达到千万级。

02空置率攀升租金下降 多地写字楼市场持续遇冷

高力国际数据显示，四季度，北京甲级写字楼市场空置率继续走高达到创纪录的19.4%，四季度北京甲级写字楼租金同比降幅达到8.4%，创近十年纪录的大降幅。上海、深圳的空置率均超过20%。随着写字楼空置率的上升，写字楼业主面临极大地去化压力。

写字楼租赁真的“凉”了？根据戴德梁行近日发布《2020年全球写字楼市场影响与复苏》研究报告，预测全球写字楼租赁基本面将受到新冠肺炎疫情导致的经济衰退以及居家办公趋势的显著影响，但是到2022年将开始改善，并于2025年全面复苏。
02

选址动态

03直播产业发展迅速 电商拿地需求攀升

空置率一升再升，租金一降再降，写字楼市场还有机会吗？今年直播行业爆发，直播电商产业给出答案。

疫情期间爆火的线上直播带动了“直播产业园”的扩张步伐。阿里巴巴的“春雷计划2020”中提出，要在全国每个产业带聚集省打造100个淘宝直播产业基地。今年7月，快手电商已在全国落地了20个直播产业带基地。今年8月18日，在柳州x李子柒的发布会上，李子柒表示将在柳州投资建厂。由此可见，直播电商产业拿地需求在不断提升，“网红经济”正在成为新的产业主题，网红电商企业已经成为产业园重要的招商对象。
04总部经济大热 互联网大厂“疯狂”购置办公楼

今年还有一个关键热词，叫“总部经济”，此前阿里巴巴蚂蚁集团落户上海建立三总部三中心。其实，今日头条、小米、美团等互联网大厂也在疯狂购置办公楼建立区域总部、全球总部。根据小商整理，截至12月，大厂们的盖楼行动不完全统计如下。

5月，华为继东莞松山湖、上海淀山湖两大总部之后，他们又将运营商总部落子西安鹤鸣湖；6月，深圳市土地房产交易中心交易信息显示，深圳今日头条有限公司10.82亿元买下了位于深圳后海总部基地一宗商业用地；6月24日，深圳市人民政府与小米签署总部经济发展合作协议，小米集团的国际总部正式落户深圳；9月，360也曾在3天时间内签约两地总部，一个是位于珠海横琴新区的城市安全集团国际总部；一个是位于郑州的中原总部；10月14日，蚂蚁集团与杭州市政府正式签订了战略合作框架协议，宣布蚂蚁集团全球总部落户杭州；11月20日，大众点评以底价65.4亿元成功摘得上海东外滩板块之四幅子地块，出让信息中明确表示，该地块办公定 位为企业总部型办公楼…

同时，地方政府也在配合大厂们的野心。互联网企业落地对于当地经济发展是大礼包，地方政府也乐于将好地块出让给优质企业，双方相互成就。甚至出让条件也与大厂吻合，可谓是 “量身定制”办公地块。无不在释放“争企业？争总部？其实在争城市未来”的信号…
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土地&交易

05香港置311亿拿下上海徐汇“新地王”

2月20日，上海市徐汇滨江西岸金融港地块正式出让，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得该地块，当天，该幅地块的成交价格略微超过招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块，刷新了上海的土地总成交额记录,成为内地的总价新地王，至今仍未被超越。

疫情当前，这块土地的挂牌意义非同一般。专家指出，香港置地此次大手笔拿下徐汇滨江地块信号意义极强，也为当前略带萧条的土地和房产交易市场注入一剂强心剂。

06写字楼依然受机构投资者青睐

据58同城、安居客发布的《2020上半年商业地产大宗交易报告》显示，上半年部分城市的商办类资产价值或被低估，叠加市场热钱的增多，拉动商业地产大宗交易量热度提升。而据戴德梁行数据，写字楼依然受机构投资者青睐，成交金额约占2020年上半年成交总额的68%。成交宗数占比各类型物业的58%。
据不完全统计，上半年大宗交易如下

2月7日，作为今年开年爆炸的消息，韩国集团出售其位于北京长安街边的中国总部——双子座大厦；4月8日，北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿元竞得北京中弘大厦；5月29日，据上海银行公告称，公司与中民外滩房地产开发有限公司于2020年签订了购房协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.54亿元；6月30日，高力国际披露，其促成上海黄浦地标项目长城金融大厦成功售出，买方为外资。这也是今年目前为止外资机构单体交易额大的成交，总成交金额30.04亿元。

从各城市来看，上海今年上半年录得大宗交易11笔，交易总额223.08亿元（仅为公布金额的10单总和），依然保持全国大宗交易市场双料冠军。北京市场今年上半年录得大宗交易10笔，交易总额183.87亿元（仅为公布金额的10单总和），由此可见，投资者更青睐北京上海，将投资布局于两大市场。
07“后疫情”阶段大体量项目难出手

10月，上海明天广场（首次拍卖价25.71亿元）、厦门国际中心（起拍价36.4亿元）被摆上法院拍卖桌上。作为城市的面子工程，在建设时寄予希望，不过背后公司出现资金断裂，破产清算被迫法拍。尽管两家拍卖均吸引上万人次围观，但终亦因无人竞价而流拍。

流拍后通过打折降价、调整出让条件。终，11月11日，阿里法拍信息披露，厦门国际中心、厦门宝嘉中心资产捆绑资产包成功出让，以底价29.12亿元成交;上海明天广场经历两次流拍，11月30日第三度挂牌的上海明天广场以19.907亿元成功拍出。

太平戴维斯华北区研究部负责人李想认为，在当前的环境下，一些项目，尤其是价格比较高的项目，想要拍卖成功，依然是很困难的。他表示，在目前的后疫情阶段，整个国家的经济，包括企业的财务状况都难言理想，因为整个大环境都是处于一种受到严重冲击，之后再复苏、反弹的过程中。某一开发商或者机构投资者能拿出一大笔钱去拍下写字楼，或者是一个体量庞大的项目，这不太符合目前的经济态势。
08SOHO私有化再次失败

SOHO中国在2020年显得“清净”又“热闹”，清净在于公司自年初以来，运营冷清。热闹在于，公司的股价随着黑石和高瓴收购和私有化消息波动剧烈，吸引着投资者的广泛围观。

据路透社，11月13日下午3点，SOHO中国股价跳水，涨幅收窄至10%，此前一度涨超40%。高瓴资本表示，无意将SOHO中国私有化。

这是SOHO中国第二次寻求私有化。今年3月，美国黑石集团(Blackstone)就提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，但这次交易因为疫情等原因导致公司前景充满不确定性，在今年8月宣布终止。

SOHO中国私有化二度失败，潘石屹未果。

04

联合办公
09WeWork VS 优客工场

办公鼻祖WeWork上市折戟后，今年9月24日，WeWork官微宣布WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资，同时，挚信资本运营合伙人姜跃平出任公司代理CEO。这一举动代表着WeWork中国正全面实现中国本土化。

WeWork估值从470亿美元一路跌到80亿美元，这次被追加两亿美元投资，能有多大转机不好预测，但优客工场成功上市给行业带来一丝暖意。

优客工场于11月24日举行挂牌仪式，此前与特殊目的收购公司(SPAC)Orisun Acquisition Corp.完成合并，并且在2020年11月18日开始以“UK”在纳斯达克交易所交易，成为“联合办公股”。如今，优客工场已是国内联合办公龙头。

09万科、恒隆悄悄入场共享办公

今年6月，万科上线的办公品牌牛小时Office， 9月，恒隆集团推出旗下多功能办公及商务空间“HANGOUT恒聚”。此外，就连物流地产之王普洛斯也开始涉足共享办公行业，推出了商业办公品牌GWS普隆空间。

共享办公水深火热，地产巨头正在入场，不由让人其目的，是逆势抄底的节奏吗？其中有两个重要原因，一是整个市场有灵活、安全办公的需求。市场对高品质办公服务的需求，倒逼地产企业提供更高质量和更多元化的服务来满足企业客户的需求。

二是不改变就淘汰，中国房地产由增量市场进入存量市场，办公室租赁也从原本的卖方市场转变为买方市场。对于开发商来说，尽早入局共享办公已经成为存量时代不被淘汰出局的必要因素。
结 语

2020，我们从上述事件中洞察写字楼市场，感受其中的风云变化。

一方面，网红经济、总部经济正在成为商办市场的重要推动力量之一。网红电商建厂、互联网盖楼释放新的企业选址需求。另一方面，写字楼空置率攀升，持续遇冷。大体量项目难出手，法拍写字楼经历流拍。对于联办市场，不少头部企业争上市，只有少数玩家上岸，随着新玩家加入，联合办公或能复苏？总之，2020年写字楼市场冰火两重天，2021道阻且长。
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