新政出台闲置办公楼和商场可改租房商业地产迎巨变

房地产市场风云变化。

前半年里，我们经历了严打经营贷违规流入楼市、二手房成交参考价出炉、房贷利率上浮等等颇具里程碑意义的调控，在两百多次调控文件的发布下，住宅市场正经历着前所未有的变局。

而在住宅以外，受益于政策加持与经济升温，商业地产正迎来新机遇。新政带来新生机

7月2日，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出炉，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

其中提到，对于闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

其中，“闲置”和“低效利用”这类字眼，提醒着我们商业地产空置率的问题。根据机构统计，去年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。

而根据证券日报的，2021年全国估计有7亿平方米写字楼，产业园约170亿平方米，中国拥有大量的存量资产，存量商业地产规模是巨量的。

在此前，深圳、济南等地，都已发布相关政策，允许既有商业和办公用房改建为租赁住房，但允许改建为保障性租赁住房尚属首次，“商改租”如能大规模落实，不仅将能解决商业和办公用房的空置问题，也能极大得缓解各地住房紧张的问题。

在实践中，“商改租”还面临着改建成本高等重重难题，但毫无疑问，这项政策将为空置中的商业地产项目打开了一扇门。市场焕发新热度

除了新政发布带来的新信号外，市场上数据的变化，也能体现商业地产市场的热度回升。

大宗交易频发

22天内亿元的大宗交易，是富冲击力的数据：

6月28日，凯德集团将6个来福士项目部分股权卖给中国平安人寿，价格约330亿元；再往前一周，“包租公”潘石屹将SOHO中国91%股权出让给黑石集团，交易价约为195亿元；6月7日，和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦；

22天内，三笔商业地产领域的大宗交易，合计约为616亿元，交易频次密集，且标的之高，尤为罕见。

写字楼市场回暖

戴德梁行新发布的研报，对第二季度的一线城市写字楼市场进行了回顾，整体来看，全国写字楼租赁行业呈现回暖态势，整体市场持续活跃，租金跌幅持续收窄。

其中，曾因空置率屡上热搜的深圳写字楼，本季度全市吸纳量达33.56万平方米，创2017年二季度以来新高，空置率也下降3.27个百分点至22.27%。甲级写字楼租金迎来回温，结束了自2019年一季度开启的租金下行走势。同时，高力国际发布的数据显示，今年北京写字楼年度净吸纳量或创10年新高。

写字楼市场在快步升温中。

政策与数据互证下，我们看到了商业地产的新可能，此外，6月中旬首批9只公募REITs产品的上市、产业园区和仓储物流的率先试点，同样也是为整个商业地产行业打了一针强心剂。
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